• ניווט מקלדת
  • צבעוניות חד-גוונית
  • צבעוניות הפוך
  • A-A-A
צור קשר:
השאר פרטים
השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם
התקשר עכשיו: 077-7298430
להצעה משתלמת
שלח פרטים
English French Russian
מידרג9.50

סוגיה משפטית בבדק

'זכות התיקון'

ההכרה 'בזכותו של הקבלן לתיקון הליקויים' עפ"י חוק מכר

4ב. "התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". המחלוקת העיקרית בתיקי תביעות הינו בנושא 'הזכות לתיקון'. הקבלן לרוב יבקש את הזכות המעוגנת לו בחוק ואילו הדייר לעומתו, יבקש מנגד פיצוי כספי. המחלוקת בנושא זה בין הדייר לקבלן, נגזרת לרוב 'מהשיקול הכלכלי' ואני אוסיף, שמטרת הבקשה, היא לא פחות מאשר לבחון את כוונת הצדדים ונכונותם אשר לליקויים
הנטענים.

דוגמא - כבוד השופט קלינג מציין 'כי מתן הזדמנות לנתבעת לבצע את התיקון מתחייב לא רק מבחינת עניינה של הנתבעת ומבחינת הדין, אלא גם מפאת טובת הציבור ומדיניות משפטית.'

דוגמא - גישה דומה הובעה גם ע"י כבוד סגן הנשיא טלגם בפרשת אלברט אוחיון ואח’ נגד חממי עזרא בה פסק: "יחד עם זאת, אינני מסכים עם דרישתם של התובעים לפיצוי במקום שניתן לתקן, ואני קובע שמקום שניתן לתקן - יבוצע התיקון ומי שייבחר שלא לתקן מרצונו - לא יפוצה, רק מקום שהתיקון אפשרי, והמומחים קבעו פיצוי, יינתן פיצוי". עוד נאמר ע"י כבוד השופט טלגם בפסק הדין: "עדיין אינני מוצא שיש למנוע מהנתבעים את ההזדמנות לתקן, שכן לא מוצתה במלואה זכותם לבצע את התיקונים, מה גם שעל התיקון ימונה מפקח מטעם בית המשפט".

דוגמא נוספת - מגמה דומה הובעה ע"י כבוד סה"ן השופט ד"ר ביין מביהמ"ש המחוזי בחיפה בפרשת הראל ואח’ נ’ אחים רויכמן (שומרון) בע"מ בה קבע: "זכות הנתבעת לבצע את התיקונים בדירות התובעים וזאת הן בהתאם להסכמי המכר שנחתמו בין הצדדים… הן בהתאם לסעיף 4 לחוק המכר דירות והן לאחר שהנתבעת הביעה את נכונותה לבצע את התיקונים".

הפערים הכספיים בין העלות הנגזרת 'מהזכות לתיקון' ומנגד הפיצוי הכספי - במידה ועמד מומחה ביהמ"ש את
גובה התיקונים ע"ס כולל של 100 אלפ"ש, עלות הביצוע בפועל לקבלן תסתכם בכ-65 אלפי שקלים ואפילו פחות. הבעיה, שבמידה ותדחה הזכות לתיקון יפסקו לקבלן הוצאות נוספות וגבוהות בהרבה מסכום התיקון כדלהלן:

  • רווח קבלני בשיעורים המקובלים על ידי בתי המשפט בגבולות 30%-25% המביאים את הסכום לכדי 125,000 ₪ (על הצד הנמוך).
  • לסכום זה מצטרף סכום בשיעור של כ-10%= 12,500 ש"ח עבור פיקוח הנדסי המביא את סכום הפיצוי לכדי 137,500 ₪.
  • לסכום זה מצטרף מס ערך מוסף כשיעורו כיום 16.5% השווה ל -22,687 ₪.
  • הסכום הכולל אליו אנו מגיעים בצירוף כל הסכומים הנ"ל מביא את סכום הפיצוי לסך של 160,187 ₪.

'הזכות לתיקון' מצוין ומעוגן בכל אחד מהמקומות הבאים –

  • בחוק מכר דירות כאמור לעיל מסעיף 4ב.
  • בכל הסכם מכר הנחתם בין הרוכש למוכר(יזם)
  • בחוק 'תקנון מצוי לבתים משותפים'

מהו מכלול השיקולים של ביהמ"ש לסוגיה זו  –

  • האם הקבלן ממשיך לבנות!!??
  • האם הקבלן מחזיק צוותי עבודה!!??
  • מהם יחסי הגומלין בין הדייר והחברה??
  • מה רמת הפיקוח שתידרש??
  • האם ייתכן מצב שבסיום התיקונים יגיעו הצדדים שוב לביהמ"ש(סחבת)!!??
  • מהו משך הזמן שחלף מקבלת הדירה??
  • מהו משך הזמן שחלף מהגשת התביעה??(ככל שזמנים אלו מתארכים נוטה ביהמ"ש לפסוק ע"י מתן פיצוי).

מתי נשללת 'זכות התיקון' מהקבלן –

דוגמא - פסק דין ש"ריכך" ושינה את עמדת בתי המשפט בנקודה זו וקבע כללים חדשים בנושא זה, נדון בבית
המשפט העליון בערעור על פסק דינו של כבוד השופט קלינג בענין זלוצין נגד דיור לעולה בו נקבע כי: "הזכות
לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו, ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש". פסק דין זה העמיד רף גבוה יותר בפני הקבלנים, בטרם תינתן להם זכות התיקון ה"אוטומטית".

זכות התיקון תינתן רק לקבלן "המודה בליקוי ומוכן לתקנו",ותישלל מקבלן "המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש". "אין לאפשר לקבלן תיקון בעין של ליקויים אלא אם הודה באחריותו וגילה נכונות מעשית לתקנם, וכן כי אין להפוך את דירת הרוכש ל"אתר ניסויים".

דוגמא - בפרשת אביצור ואח’ נ. חפציבה הוסיף ביהמ"ש כללים נוספים בדמות תיקון חלקי של הליקויים ונקיטת
סחבת בביצוע התיקונים בפוסקו: "כאשר ניתנת לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון והוא ביצע זאת באופן
חלקי תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות
חוזרות ונשנות לבצע תיקונים...".

התניה לביצוע תיקונים

לסוגיה זו, עונה ביהמ"ש "במבחן הסבירות" וההיגיון הבריא. סוגיה זו הינה סלע מחלוקת בין הדייר והמוכר/קבלן, אשר בה נדרש הדייר/הקונה מחד לאפשר לקבלן לתקן ליקויים מכוח 'זכות התיקון' ומאידך, הדייר
אינו מעוניין להפר את שגרת יומו ו/או לחזור לחיות באתר בניה.

דוגמא -  בת.א.(מחוזי י-ם)858/85, נקבע, כי על רוכש דירה להסתפק בתיקון ליקויים ועליו להשלים עם אי הנוחות והסבל הכרוכים במשך זמן סביר ומידה סבירה.

דוגמא - בת.א.(תל-אביב-יפו)2030/00, נקבע כי הקונים לא עמדו בנטל האמור, בין היתר מהסיבה "...למערערת ניתנה רק אפשרות אחת לתיקון הסדקים בדירה וכשהתברר שהתיקון לא עלה יפה, כבר אז סרבו המשיבים לאפשר למערערת לבצע תיקונים נוספים על-פי האמור בחוזה".

ביצוע תיקונים באופן עצמאי (ע"י הדייר) - דיירים רבים מציגים דרישה זו, כחלופה להיעדר טיפול ע"י החברה ו/או משיקולים אחרים, כגון - המוצע אינו עונה לדרישותיהם, תקשורת לקויה עם הנפשות הפועלות, לא מסתדרים עם לו"ז של הקבלן וכיוצא בזה. לעניין זה אציין, כי צעד זה קיצוני, גם מאחר ופעולה זאת קובעת עובדות ובד"כ כרוכה בהוצאת סכומים לא מבוטלים. מה גם, כרוך בסיכון לדייר. אשר שבסופו של יום, עלול ביהמ"ש לקבוע שלא ניתנה הזכות לתיקון למוכר.

התיישנות בליקוי בניה

דין ההתיישנות לתביעה חוזית הינו 7 שנים, עם זאת במקרים רבים בהם מתגלים ליקויים נסתרים, אשר לדעת
ביהמ"ש לא היה ניתן לראותם בשנים הראשונות, אלא רק בבדיקתו של מומחה. תקופת ההתיישנות, מתארכת
עד כ – 10 שנים.

דוגמא -  להלן דברי כב' השופט סוקול בת"א 28365/99 (1) הנזכר, בעניין זה: זאת ועוד חלק ניכר מהפגמים או הליקויים לא התגלו ולא ניתן היה לגלותם בעת מסירת החזקה. לגבי אותם ליקויים שלא התגלו ולא ניתן היה לגלותם בעת המסירה, חלה הוראות סעיף 8 לחוק ההתיישנות ולפיה המועד לתחילת המרוץ יחל רק במועד גילוי (ראה ע"א148/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עז' יוסף בליבאום ז"ל, פד"י מ"ט (5), 485)."

דוגמא - נקבע בע"א 86/86 (3) אחד העם שפירא בע"מ נגד אריה ורבקה לשם, בית המשפט המחוזי בחיפה, כי פרוזדור צר בדירה ביחס לדרישות התקנות – הוא בבחינת ליקוי נסתר אף על פי שהדייר רואה את הפרוזדור, וזאת מפני שהוא אינו מכיר את פרטי החוק והתקנות ואינו יודע מהן המידות הדרושות.

לפיכך, לגבי ליקוי מעין זה (פרוזדור צר) וליקויים אחרים שהם בגדר ליקויים נסתרים, מניין תקופת ההתיישנות מתחיל עם גילויו של כל ליקוי – מן הסתם ממועד בדיקת הדירה על ידי מומחה.

הקבלן אחראי לקונה 'יד שניה'

קונה דירה מיד שנייה המגלה ליקויים בדירתו, יכול לתבוע את הקבלן/המוכר המקורי של הדירה בגין הליקויים. זאת למרות שלא נערך שום הסכם בין אותו קונה לבין הקבלן שבנה את הדירה ומכרה לאחרים.

סוגיה זו הועלתה בע"א 310/87 מיזן מרקו נגד דרוקר זכריה בע"מ, בבית-המשפט המחוזי בחיפה בפני השופטים: נ' קליינברגר, ד' קציר וט' שטרסברג-כהן. פסק-הדין לא פורסם ברשומות, פורסם בספר "תכנון דירה כחוק" בהוצאת "בורסי" תשס"ב עמ' 293. בית-משפט השלום דחה על הסף את תביעת הדיירים לפיצויים בגין ליקויי בנייה, ולפיכך, בא-כוח הדיירים, עו"ד אהרן מרגלית מחיפה, הגיש ערעור על פסק-הדין.

בית המשפט שבערעור פסק: "מבחינה עקרונית, איפוא, המשיבה אחראית לנזק שנגרם למערערים עקב רשלנותה בבניית הדירה הנ"ל, כנטען בכתב התביעה, וכבר מטעם זה לא היה מקום לדחיית תביעתם על הסף". קונה דירה זכאי לדירה תקינה גם אם לא קנה אותה ישירות מהקבלן, אלא ממי שרכש את הדירה מהקבלן, וזאת למרות שלא נערך כל הסכם בינו לבין הקבלן. הקבלן אחראי כלפיו על מניעת ליקויי הבנייה, מהטעם שחובה זו אינה רק על בסיס חוזי. כך נקבע בפסקי-דין רבים בישראל במשך עשרות שנים, מאז ע"א 451/66 הנזכר ועד לפסק-דין עכשווי של בית המשפט העליון.

"יהא דבר זה אשר יהא, אחריות הנתבעת כלפי התובעים אינה נובעת רק מיחסים חוזיים, אלא משום חובתה כבונת הדירות להקים בניין בטוח לשימוש ולמגורים. חובה זו אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא 'קיימת כלפי כולי עלמא' ".

פנו עוד היום לקבלת ייעוץ בכל הקשור לתביעות משפטיות בענייני בדק בית.

ליצירת קשר והשארת פרטים